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Institut für Bauforschung e. V.MetastudieDemografische Entwicklung undWohnen im AlterAuswertung ausgewählter wissenschaftlicherStudien unter besonderer Berücksichtigung desselbstgenutzten WohneigentumsForschungsberichtIFB – 14559 / 2014

Institut für Bauforschung e. V.MetastudieDemografische Entwicklung undWohnen im AlterAuswertung ausgewählter wissenschaftlicher Studienunter besonderer Berücksichtigung des -Schutzbund e. V. (BSB)Kleine Alexanderstr. 9/1010178 BerlinBearbeitung:Institut für Bauforschung e. V.An der Markuskirche 1, 30163 HannoverDipl.-Ing. Heike Böhmer, GF DirektorinDipl.-Ing. Janet Simon, wiss. MitarbeiterinForschungs-IFB 14559bericht:30.09.2014Institut für Bauforschung e. V. An der Markuskirche 1 30163 Hannover Tel. 0511-96516-0 Fax 0511-96516-26 www.bauforschung.de

IFB-14559 – ForschungsberichtInhalt1 Aufgabenstellung und Ziele42 Grundlage63 Auswertungsstruktur84 Vergleichende Gegenüberstellung104.1Herausforderungen der demografischen Entwicklung der Bevölkerung4.2Allgemeine Entwicklung des Wohnungsbedarfs und Tendenzen desWohnungsmarktes4.315Gegenwärtige Situation und Entwicklung des Bedarfs anbarrierefreiem Wohnraum4.41022Bezahlbarkeit von Wohnen und Wohneigentum unter Berücksichtigung der Entwicklung von Einkommen und Wohnkosten / Kostentreiber 344.5Selbstgenutztes Wohneigentum als private Altersvorsorge454.6Selbstgenutztes Wohneigentum im ländlichen Raum484.7Förderung und Erhaltung von Wohneigentum525 Zusammenfassung der Ergebnisse566 Literatur-/Quellenverzeichnis593

IFB-14559 – Forschungsbericht1Aufgabenstellung und ZieleDie demografische Entwicklung der Bundesrepublik Deutschland, derzeit häufig auf den Begriffdes Demografischen Wandels reduziert, umfasst die grundsätzlichen Tendenzen der Bevölkerungsentwicklung z. B. im Hinblick auf die Altersstruktur der Bevölkerung, die Geschlechterverhältnisse, die Geburten- und Sterbefallentwicklung. Der Begriff Wandel zeigt dabei deutlich den Prozess der Veränderung, der insbesondere im Bereich der Bevölkerungszahl und der Altersstrukturrelevant ist.Die Alterungsstruktur in Deutschland ist dadurch charakterisiert, dass seit den 1970er Jahren dieSterberate höher ist als die Geburtenrate. Die Bevölkerungszahl nimmt dadurch ab. Gleichzeitignimmt der Anteil älterer Menschen durch die höhere Lebenserwartung der Bevölkerung und dieparallel rückläufigen Geburtenraten zu. Der Zuzug durch Migration ist zwar zunehmend und wirktdurch die Einwanderung überwiegend jüngerer Menschen insgesamt „verjüngend“, kann die Alterung der Gesamtbevölkerung jedoch insgesamt nicht kompensieren.Die Folgen dieser Entwicklung stellen die Gesellschaft vor neue Aufgaben. Diese betreffen z.B.die staatliche Infrastruktur, den Bedarf an Einrichtungen und Kapazitäten in der Betreuung und Altenpflege, nicht zuletzt aber auch die Entwicklungen im Bereich des Wohnens. Städtebauliche undwohnungspolitische Notwendigkeiten, die sich aus den sinkenden Bewohnerzahlen ergeben (z.B.den Rückbau von Gebäuden) und Veränderungen bzw. Anpassungen der Wohnungen, Gebäudeund des Wohnumfeldes im Hinblick auf veränderte Anforderungen der Bewohner (z.B. durch barrierefreien Umbau) spielen dabei eine zunehmende Rolle.Zahlreiche Akteure beschäftigen sich in unterschiedlichsten Zusammenhängen mit der beschriebenen Problematik. Verschiedene Untersuchungen und Analysen zur Thematik wurden durchgeführt und bilden die derzeitige Situation ab. Eine Vielzahl von Prognosen, Tendenzen und Szenarien beschreibt die möglichen Entwicklungen der Zukunft.Vor diesem Hintergrund hat der Bauherren-Schutzbund e.V. das Institut für Bauforschung e.V. beauftragt, im Rahmen einer Metastudie eine Auswertung ausgewählter Untersuchungen vorzunehmen und dabei den Fokus insbesondere auf die Zielgruppe der selbstnutzenden Eigentümer zu legen. Spezifische Untersuchungen für die Zielgruppe der Mieter sind nicht Gegenstand des Projektes, gleichwohl sind sie, sofern keine explizite Zielgruppe benannt wird, Teil der Betrachtung.4

IFB-14559 – ForschungsberichtGrundlage der Metastudie sind die nachfolgend im Abschnitt 2 benannten 14 Untersuchungen, dievom Auftraggeber ausgewählt wurden.Gegenstand der Auswertung sind insbesondere die nachfolgenden Aspekte: die Herausforderungen der demografischen Entwicklung der Bevölkerung die Entwicklung des Wohnungsbedarfs und Tendenzen des Wohnungsmarktes die gegenwärtige Situation und Entwicklung des Bedarfs an barrierefreiem Wohnraum die Bezahlbarkeit von Wohnen und Wohneigentum unter Berücksichtigung der Entwicklung von Einkommen und Wohnkosten / Kostentreiber das selbstgenutzte Wohneigentum als private Altersvorsorge das selbstgenutzte Wohneigentum im ländlichen Raum und die Förderung und Erhaltung von Wohneigentum.Fragestellungen zum Thema Wohneigentum und barrierearmer Wohnkomfort sind nicht Gegenstand dieser vergleichenden Studie. Diese wurden gesondert im Rahmen des Gemeinschaftsprojektes von Bauherren-Schutzbund e.V., Verband Wohneigentum e.V. und Institut für Bauforschung e.V. untersucht und unter dem Titel „Meinungsumfrage unter Wohneigentümern: Wohnwünsche und barrierearmer Wohnkomfort. Gemeinschaftsprojekt vom Bauherren-Schutzbund e.V., dem Verband Wohneigentum e. V. und dem Institut für Bauforschung e. V.“ im September2014 veröffentlicht.5

IFB-14559 – Forschungsbericht2GrundlageGrundlage der Auswertung sind die nachfolgenden 14 Untersuchungen (/1/ bis /14/), die vom Auftraggeber für die Metastudie ausgewählt wurden. Ergänzend wurden nach seiner Veröffentlichungim Juni 2014 Einzelaspekte des Wohnatlas der KDA /15/ in die Auswertung einbezogen.Die Nummerierung stellt keine Priorisierung oder Wertung dar. Sie wird ausschließlich für dieQuellenangaben in den Auswertungen genutzt./1/ Gebäude- und Wohnungsbestand in DeutschlandZENSUS 2011Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN), HannoverHerausgeber: Statistische Ämter des Bundes und der LänderErste Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung2014/2/ Ein Sozialberichtfür die BundesrepublikDeutschlandDatenreport 2013Statistisches Bundesamt (Destatis)Wissenschaftszentrum Berlin für Sozialforschung (WZB), inZusammenarbeit mit: Das Soziooekonomische Panel(SOEP) am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung(DIW Berlin)Bundeszentrale für politische Bildung, Bonn, in der ReiheZeitbilder2013/3/ Wohntrends 2030Studie – KurzfassungAnalyse & Konzepte, Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung mbH, HamburgInWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft,Stadt- und Regionalentwicklung GmbH, BochumHerausgeber: GdW, Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V., Berlin, Branchenbericht 62013/4/ Der Vierte Armuts- und Reich- Lebenslagen in Deutschlandtumsbericht der Bundesregie- Herausgeber: Bundesministerium für Arbeit und Soziales,Referat Information, Publikation, Redaktion, Bonnrung2013/5/ Wohnen der Altersgruppe65PLUSPestel Institut,HannoverAuftraggeber: Verbändebündnis Wohnen 65PLUSKoordination: Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- undWohnungsbau e.V. (DGfM)2013/6/ Wohnimmobilien zurAltersvorsorgeWorauf muss man achten?Deutsches Institut für Altersvorsorge GmbH, BerlinDr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer2013/7/ Wohnungsangebot für armeFamilien in Großstädtenempirica AG, Timo Heyn, Dr. Reiner Braun, Jan GradeBundesweite Analyse am Bsp. der 100 einwohnerstärkstenStädte im Auftrag der Bertelsmann Stiftung, Gütersloh20136

IFB-14559 – Forschungsbericht/8/ Bedarf an seniorengerechtenWohnungen in DeutschlandPestel Institut, HannoverAuftraggeber: Impulse für den WohnungsbauKoordination: Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- undWohnungsbau e.V. (DGfM)2011/9/ Die Zukunft der DörferZwischen Stabilität unddemografischem NiedergangHerausgeber:Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung, Berlin2011/10/ Wohnen im AlterMarktprozesse und wohnungspolitischer HandlungsbedarfKuratorium Deutsche Altershilfe, KölnHerausgeber: Bundesministerium für Verkehr, Bau undStadtentwicklung (BMVBS), Berlin,Forschungen Heft 1472011/11/ Wohnwünsche im AlterGrafikreportInstitut: TNS Emnid, Medien- und Sozialforschung GmbH2011Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V., Bundesverband freier Immobilien und Wohnungsunternehmene.V., Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.V., Deutscher Mieterbund/12/ Wohnungsmärkte im WandelZentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR),Bonn, 1 / 2010 BBSR-Berichte KOMPAKT2010/13/ Wohnungsmangel inDeutschlandAuswirkungen und Ansätze zurÜberwindungPROGNOS AG, BaselAuftraggeber der Studie:Kampagne Impuls für den Wohnungsbau, Berlin2010/14/ Erben in DeutschlandVolumen, Verteilung undVerwendungempirica AG, Forschung und Beratung AG, BerlinAuftraggeber: Deutsches Institut für Altersvorsorge, Köln2010/15/ Wohnatlas*Rahmenbedingungen der Bundesländer beim Wohnen im AlterKuratorium Deutsche Altershilfe / Wüstenrot-Stiftung, Köln /Ludwigsburg(* wegen des Veröffentlichungstermins nur in Einzelaspektenberücksichtigt)20147

IFB-14559 – Forschungsbericht3AuswertungsstrukturAuf der Basis der in Abschnitt 1 benannten Aspekte wurde ein Kriterienkatalog entwickelt, derGrundlage einer Vergleichsmatrix ist. Die Kriterien sind nachfolgend in den Bearbeitungsebenenbeschrieben:A Eigentümer / Bewohner- Selbstnutzende Wohneigentümer (Altersstruktur, Geschlecht)- Bevölkerungsentwicklung- Haushaltsentwicklung- Altersstrukturentwicklung (Eigentümerstruktur)- Migration (Altersstruktur, Entwicklung)- Gesundheitsentwicklung der Bevölkerung (Auswirkungen auf das Wohnen)B Gebäude / Wohnraum- Wohnungsbau (Wohntrends, Markt)- Wohnungsbedarf / Wohnungsnachfrage (Wohndauer, Wohnwünsche, Wohnformen im Alter,Wohnsituation von Senioren)- Schaffung und Erhalt von Wohneigentum (Neubau / Bestand)- Bedarf an barrierefreiem Wohnraum (Trends, Daten)- Wohnungsgröße und Wohnflächenbedarf (Altersgerechte Wohnungsangebote)- Mindestanforderungen- Barrieren in Wohnungen- Prioritäten beim Wohnen ( Barrierefreiheit, Sicheres Wohnen)- Wohneigentum und altersgerechter UmbauC Anforderungen an Wohnen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Pflege- Bedarf barrierefreien Wohnraums (Anforderungen an barrierefreies Bauen und Umbauen,Eigentümergruppen)- Ansprüche / Wohnkomfort im Alter- Dienstleistungen- Entwicklung des Pflegebedarfs und langes Wohnen in der eigenen WohnungD Finanzen- Einkommen (Arten, Höhe, Entwicklungen)8

IFB-14559 – Forschungsbericht- Wohnkosten (Kosten / Wohneigentum, Nebenkosten, Entwicklungen, Kostentreiber)- Kosten für Services (z.B. Haushaltsnahe Dienstleistungen), Pflege und Gesundheit- Wohneigentum als AltersvorsorgeE Entwicklung Wohnumfeld / Infrastruktur- Wohnen und Infrastruktur (Quartiersentwicklung, Quantifizierung im Bestand, Qualität desWohnumfeldes, Bedarfseinschätzung)- Perspektiven Wohneigentum in Stadt und Land (Individuelles Wohnen, Komfort)- Probleme der InfrastrukturF Allgemeines / Sonstiges / Trends- Altersarmut, Sozialabstieg, Sozialausgaben- Veränderungsbereitschaft- Schnittpunkte mit anderen Themenbereichen, z.B. EnergiewendeG Information / Unterstützung / Förderung / Kommunikation- Förderung von Wohneigentum- Information und BeratungDie Untersuchungen wurden vergleichend auf der Basis der vorgenannten Kriterien ausgewertet.Nicht jede Untersuchung erbrachte Ergebnisse in jeder Bearbeitungsebene. Je nach Themenschwerpunkt, Aufgabenstellung und Datenbasis wurden Aussagen / Daten identifiziert und alsKurzaussage mit Fundstelle in die Matrix übertragen. Diese dienten bei der vergleichenden / vertiefenden Betrachtung als Grundlage, erheben jedoch in der Übersicht keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Themengebiete, die über den Kriterienkatalog hinaus Gegenstand der Untersuchungen waren, wurden nicht näher analysiert.Bei der Nennung der Personen in der Metastudie wurde zur besseren Lesbarkeit auf die Verwendung der geschlechtergerechten Sprache verzichtet. Gemeint ist mit der verwendeten männlichenForm jeweils sowohl die weibliche als auch die männliche Form der jeweiligen Person.Eine qualitative Bewertung bzw. Überprüfung der in den jeweiligen Untersuchungen getroffenenAussagen, Quellen, Berechnungen und Daten auf Richtigkeit und Belastbarkeit war nicht Gegenstand des Auftrags.9

IFB-14559 – Forschungsbericht4Vergleichende GegenüberstellungDie vergleichende Gegenüberstellung der Untersuchungen wurde auf der Grundlage der Auswertungsstruktur in Abschnitt 3 vorgenommen, den grundsätzlichen Aspekten zugeordnet und auf ihreGrundaussage reduziert. Gemeinsamkeiten und Gegensätze wurden explizit benannt bzw. dargestellt.4.1Herausforderungen der demografischen Entwicklung der BevölkerungDie demografische Entwicklung stellt die Gesellschaft zunehmend vor gesellschaftliche,(wohnungs-)politische, soziale und bautechnische Herausforderungen. Die Mehrzahl derAkteure stellt dies in den jeweiligen Veröffentlichungen einleitend mit unterschiedlicherSchwerpunktsetzung fest. Die Entwicklung ist geprägt von einem kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang, dem Anstieg des Anteils der älteren Bevölkerung und damit einer steigenden Anzahl der Haushalte mit Senioren. Die Anzahl der Haushalte wird trotz sinkender Einwohnerzahlen im wesentlichen gleichbleibend oder leicht ansteigend gesehen, was mit derTendenz hin zu Haushaltsverkleinerungen und t wird. Die Entwicklungen erfordern nach Angabe der Mehrzahl der Akteure bedarfsorientierte nachhaltige Lösungen im Hinblick auf das Wohnen, die Infrastruktur / dasWohnumfeld, aber auch die zukünftige Vernetzung mit erforderlichen Service- und Pflegeleistungen. Vor diesem Hintergrund wird von allen Akteuren in den nächsten Jahren ein erheblicher Veränderungs- und Handlungsbedarf gesehen.Die Prognos AG hat im Auftrag der Kampagne Impulse für den Wohnungsbau im Rahmen derUntersuchung zum Wohnungsmangel in Deutschland /13/ Prognosen der demografischen Entwicklung der privaten Haushalte erarbeitet, die auf der Basis von BBSR-Daten für den Prognosezeitraum 2008 bis 2025 berechnet wurden. Diese ergeben eine leicht sinkende Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2025 mit einem gleichzeitigen Anstieg der Anzahl der privaten Haushalte umetwa 5%. Diese Parallelkonstellation, wie sie seit 1990 mit einem Anstieg von ca. 13% zu erkennen war, wird jedoch zukünftig seltener gesehen, die unterschiedliche Dynamik zwischen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen aber in abgeschwächter Form und in Abhängigkeit von Zu- oder Anwanderungsgebieten unterschiedlich weitergehen.Die Studie /9/ Die Zukunft der Dörfer sieht die Zuwanderungsregionen in den Metropolen unddie abwanderungsbedingte „demografische Austrocknung“ der ländlichen Gemeinden. 2/310

IFB-14559 – Forschungsberichtaller ländlichen Gemeinden haben demnach zwischen 2003 und 2008 mehr als 1% der Bevölkerung eingebüßt. Dadurch ist der ländliche Raum überproportional von Alterung und Abwanderungbetroffen. Der Bevölkerungsschwund wird sich zukünftig durch die demografische Entwicklungdeutlich beschleunigen. Dadurch sind nach Angabe mittelfristig zahlreiche Dörfer in ihrer Existenzgefährdet. Neben diesen Veränderungen werden Einflüsse durch die Individualisierung und Singualisierung auf die Anzahl und Struktur der Haushalte beschrieben, die eine deutliche Zunahme bei den 1- und 2-Personenhaushalten sowie eine Abnahme bei den größeren Haushalten (Familien) bedeutet. Als Ursache hierfür werden veränderte Familiengründungsphasen und -entwicklungen bzw. wiederum die Alterung der Bevölkerung angegeben.Das Pestel-Institut /8/ untersuchte im Auftrag der Kampagne Impulse für den Wohnungsbau dieDimensionen des Wohnungsbedarfs älterer Menschen in Deutschland. Als Grundlage wurdenzwei Szenarien des Statistischen Bundesamtes /17/ zur Entwicklung der EinwohnerzahlDeutschlands verwendet. Die Entwicklungen sind der Abb. 1 zu entnehmen.Abb. 1: Entwicklung der Einwohnerzahl in Deutschland bis 2060 in zwei Varianten der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes [Quelle: /8/ Abb. 2]Die Entwicklung des Anteils der Senioren, die älter als 70 Jahre sind, wurde für den gleichenZeitraum auf derselben Basis dargestellt. Diese Entwicklung ist der Grafik der Abb. 2 zu entnehmen. Der Anteil der definierten Senioren ( 70 Jahre) steigt auf dieser Grundlage von etwa 15% in2011 auf ca. 25% ab etwa 2040.11

IFB-14559 – ForschungsberichtAbb. 2: Entwicklung der Einwohnerzahl in Deutschland bis 2060 in zwei Varianten der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes [Quelle: /8/ Abb. 3]Explizit mit den Zielgruppen der Eigentümer und Senioren beschäftigt sich die Forschungsarbeit Wohnen im Alter /10/, herausgegeben vom (ehemaligen) Bundesministerium für Verkehr, Bauund Stadtentwicklung (BMVBS). Neben der grundsätzlichen Darstellung des Rückgangs der Einwohnerzahl zur parallelen Veränderung der Alterstruktur wird in dieser Untersuchung die Eigentümerstruktur insbesondere bei den Seniorenhaushalten dargestellt.Die selbstnutzenden Eigentümer machen mit einem Anteil von ca. 15,6 Mio. Wohneinheitenetwa 40% des Wohnungsmarktes von ca. 39 Mio. Wohneinheiten aus /18/. Ältere leben dabeihäufiger in selbstgenutztem Wohneigentum als andere Altersgruppen. Die Wohneigentumsquoteder Seniorenhaushalte ist nach Ergebnissen der Mikrozensuserhebung von 2006 mit 48 % um 7% höher als im Bundesdurchschnitt mit ca. 41 %. Nach der Repräsentativbefragung bewohntca. die Hälfte der befragten Seniorenhaushalte selbstgenutztes Wohneigentum. Die gesamte Verteilung ist der Abb. 3 zu entnehmen.„Jüngere Seniorenhaushalte bewohnen eher selbstgenutztes Wohneigentum als ältere Seniorenhaushalte. Während rund die Hälfte der 65- bis unter 80-Jährigen Wohneigentum bewohnt, sindes bei den 80-Jährigen und Älteren nur rund ein Drittel. Durch die starke Eigentumsbildung ab den70er Jahren ist zu erwarten, dass in den nächsten Jahren auch der Anteil der Hochaltrigen, die im12

IFB-14559 – Forschungsberichtselbstgenutzten Wohneigentum lebt, deutlich steigen wird“ /10/. Die Verteilung der Altersstrukturist der Abb. 4 zu entnehmen.Abb. 3: Eigentümergruppen der befragten Haushalte 65 (n 1.000) [Quelle: /10/ Abb. 4]Abb. 4: Eigentümergruppen der befragten Haushalte 65 nach Altersgruppen[Quelle: /10/ Abb. 5]Die Studie stellt zudem fest, „dass tendenziell in den Regionen, die heute einen relativ geringenAnteil älterer Menschen aufweisen, die Alterungsdynamik besonders stark ausgeprägt ist (vgl.Abb. 5). Die Alterung der deutschen Gesellschaft entwickelt sich somit zu einem weitgehend flä13

IFB-14559 – Forschungsberichtchendeckenden Phänomen, so dass der heute noch stärker regionalisierte Handlungsdruck sichzu einer gesamtgesellschaftlichen Herausforderung ausweitet.“ /10/Abb. 5: Räumliche Verteilung der älteren Menschen und künftige Entwicklung [Quelle:/10/ Abb. 6]Nachfolgend sind wesentliche Daten / Fakten zur Demografie tabellarisch zusammengefasst:/3/GDABevölkerungszahlAnzahl privater Haushalte2030:- 6,3 Mio. (Erwerbsfähige)gegenüber2010/5/pestel /MZ1991:80,195 Mio.2011:80,328 Mio./6//8/dia/empirica pestel/St. BA2030: - 3%1991:35,462 Mio.2011:39,750 Mio.2060:64,7 – 72,4Mio./9/Berlin-Inst./10/BBSR2050:2009: ca. 82- 12 Mio. ge- Mio.genüber 2011 2040:74-78 Mio.2010 – 2030:- 2,5 Mio.2010: 40,5Mio.2025: 40,5Mio.14

IFB-14559 – Forschungsbericht/3/GDAAnzahl derSenioren 65Jahre/5/pestel /MZ/6//8/dia/empirica pestel/St. BA1991:12,021 Mio.2011:16,568 Mio./9/Berlin-Inst./10/BBSR2030: 22,3Mio.Anzahl derSenioren 70Jahre2011: 12 Mio.2040 - 2045:19,3 – 20,8Mio.2009: 12 Mio.2040:19 - 21 Mio.Anzahl derSenioren 80Jahre2011: 4,1 Mio.2030: 6,4 Mio.2050: 10,0Mio.Anzahl privater Haushaltemit Senioren 70 Jahre2009: 7,5 Mio.2025: 10,0Mio.4.2Allgemeine Entwicklung des Wohnungsbedarfs und Tendenzen des WohnungsmarktesDie Entwicklung des Wohnungsbedarfs und die Nachfrage am Wohnungsmarkt werdenderzeit und zukünftig stark von der Bevölkerungsentwicklung und dem damit verbundenendemografischen Wandel beeinflusst. Insbesondere die Altersstruktur der Bevölkerung unddie Zusammensetzung der Haushalte bzw. Familienstrukturen werden dazu führen, dassdie Bewohner zunehmend spezifische Anforderungen an den Wohnraum und das Wohnumfeld stellen und dieses auch artikulieren bzw. umsetzen. Eine Unterscheidung zwischenMietern und Eigentümern wird bei der Marktbetrachtung i.d.R. nicht vorgenommen.Diese Entwicklungen zu Bedarfen und Tendenzen sehen im wesentlichen alle Akteure der ausgewerteten Untersuchungen. Als Schwerpunkte werden sie in den Studien /3/, /4/, /7/, /9/, /10/ und/11/ thematisiert. Nachfolgend werden relevante Auszüge dargestellt, wobei insbesondere allgemein thematische Trends, Bedarfszahlen bei Senioren und generelle Entwicklungen bei Wohnungsbedarf (bedarfsabhängig, nicht einkommensabhängig) und Wohnungsnachfrage (einkommens- und preisabhängig) vertiefend dargestellt werden.Die Aussagen des GdW /3/ für die Wohnungswirtschaft adressieren als Zielgruppe grundsätzlichMieter, jedoch können die Trends als überwiegend übertragbar und relevant auch für selbstnutzende Eigentümer bewertet werden. Sie fokussieren insbesondere auf die Wohnkonzepte und dieStandort- bzw. Quartiersentwicklung vor dem Hintergrund der Wünsche und Anforderungen der15

IFB-14559 – ForschungsberichtNachfrager / Bewohner. Zu den Veränderungen der Wohnkonzepte in den Jahren 2008 bis 2013wurde eine repräsentative Befragung durchgeführt und ein Prognosemodell entwickelt, das zukünftige Entwicklungen von Nachfragergruppen beschreibt. Daneben werden bei den Wohntrendsdie Geschwindigkeit der technischen Entwicklungen, die Bedeutung ökologischer bzw. nachhaltiger Werte und die Anforderungen an Serviceleistungen näher betrachtet.Auf dieser Basis wurden 7 zentrale Trends indentifiziert, die für die Wohnungswirtschaft nach Angabe bis zum Jahre 2030 Bedeutung im Sinne der Positionierung, der Ausrichtung und des Handelns haben werden: Effektivere und intensivere Nutzung der technischen Weiterentwicklungen (Technologien,Dienstleistungen) Auswirkungen der „25-Stunden-Gesellschaft“ (Erreichbarkeit als Grundlage der Wahl desStandortes und der Infrastruktur, veränderte Art des Zusammenlebens) Bedeutung des nachhaltigen Wirtschaftens („Sharing Economy“, veränderte Anforderungen an Organisations- und Netzwerkkultur) Erhalt der Gesundheit und Fitness im Fokus des Interesses (technische Applikationen, aktives Gesundheitsmanagement, E-Health) Bedeutung und Entwicklung der Quartiere (als Handlungsebene, aktive Nachbarschaft, Koordination von Leistungen verschiedener Partner) Einkommensentwicklung (Armutsrisiken, Wohnformen / Versorgungskonzepte, Wohnwünsche) Unternehmen als „Wohnpartner“ und „Dienstleister des Wohnens“ (Wohnungsanpassung,flexible Wohnungsgrundrisse, Leistungen „rund um die Wohnung“, Versorgungsmodelle,Bedeutung von Information und Kommunikation).Die Auswirkungen dieser Trends im Detail und die Umsetzungsmöglichkeiten im Rahmen verschiedener Wohnkonzepte werden in einer sog. Wohnmatrix dargestellt (Auszug vgl. Abb. 6).16

IFB-14559 – ForschungsberichtAbb. 6: Auswirkungen von Trends im Rahmen verschiedener Wohnkonzepte [Auszug, Quelle: /3/Abb.-Auszug S.13]Das Pestel-Institut /8/ untersuchte im Auftrag der Kampagne Impulse für den Wohnungsbau aufbauend auf der Untersuchung „Wohnungsmangel in Deutschland“ /16/ vertiefend die qualitativenund quantitativen Dimensionen des Wohnungsbedarfs älterer Menschen in Deutschland. Dabeiwurden Wohnungsbedarf und -nachfrage differenziert betrachtet, auf der Basis zweier Szenariendes Statistischen Bundesamtes /17/ sog. Bedarfsnormen für „seniorengerechte Wohnformen“ formuliert und aktuelle regionalisierte Bedarfszahlen ermittelt.Als Senioren wurden in dieser Untersuchung Personen mit einem Lebensalter ab 70 Jahre definiert und als Bedarfsansatz festgelegt, dass es sinnvoll ist, wenn im Jahre 2025 für 20% der Haushalte mit diesen Personen eine seniorengerechte Wohnung verfügbar wäre. Dieser Ansatz wirdals Untergrenze vor dem Hintergrund der zusätzlichen Bedarfe aus reinen Komfortgründen, aberals Obergrenze im Sinne des Machbaren bezeichnet. Auf der Basis von ermittelten 10 Mio. derartiger Haushalte sollten dann nach Angabe in 2025 etwa 2 Mio. seniorengerechte Wohnungenverfügbar sein. Bei einem heutigen Bestand von 400.000 bis 500.000 Wohnungen bedeutet dies,dass ca. 100.000 seniorengerechte Wohnungen pro Jahr geschaffen werden müssen.Eine Beschreibung der Anforderungen im Sinne der definierten Barrierefreiheit ist nicht enthalten.Die Untersuchung enthält eine detaillierte Aufstellung je Bundesland bzw. auf Kreisebene. DieAbb. 7 zeigt die länderbezogenen Bedarfe.17

IFB-14559 – ForschungsberichtAbb. 7: Veränderung der Zahl an Seniorenhaushalten und dem Wohnungsbedarf [Quelle: /8/ Abb.S. 10]Das Deutsche Institut für Altersvorsorge betrachtet in seiner Untersuchung /6/ die Trends undEntwicklungen am Markt insbesondere vor dem Hintergrund der Wohnimmobilien als Altersvorsorge. Dabei werden die Entwicklung des Wohnungsangebotes und der Wohnungsnachfrage anhandvon Destatis und empirica Daten beschrieben.Auf der Angebotsseite wird deutlich, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen tendenziell von1995 bis etwa 2010 deutlich abfällt, mit Ausnahme des Bereichs der Ein- und Zweifamilienhäuser,wo kurzzeitige Anstiege sichtbar sind. Etwa jede 8. Wohnung entsteht durch Um- und Ausbau imGebäudebestand.Hierdurch wird laut Angabe die These gestützt, „dass die Masse der Wohnungssuchenden lieber„ebenerdig“ oder in kleinen Häusern und weniger gern „auf der Etage“ wohnen will“. Insbesondere nach dem Rückgang bzw. der weitgehenden Einstellung der Wohnungsbauförderung, mit derder Neubau gezielt beeinflusst wurde, bestimmen die Wohnwünsche der Nachfrager das Neubauangebot.18

IFB-14559 – ForschungsberichtAbb. 8: Fertiggestellte Wohnungen in Deutschland 1995 – 2011 [Quelle: /6/ Abb. 5]Parallel wird die Entwicklung der Leerstandsquote von 2002 bis 2011 bewertet, die nach Angabeals Indikator der Entspannung der Wohnungsmärkte verwendet werden kann. Sie zeigt, dass dieLeerstandszahlen (im Geschosswohnungsbau) sinken und abgeleitet, die Angebotszahlen dieNachfrage nicht decken. Nach Angabe hätten ohne die vorhandenen Leestandsreserven „die Mietund Kaufpreise sicherlich schon viel früher kräftig angezogen“.Auf der Wohnungsnachfrageseite sind lt. /6/ bisher folgende Entwicklungen feststellbar: die Wohnungsnachfrage und die Anzahl der Haushalte steigt trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen Wohnungsknappheit und Leerstände sind abhängig von der Binnenwanderung zwischenden Ab- und Zuwanderungsregionen „Gute Lagen“ werden als „LILA Lagen“ beschrieben, mit Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit (Mengenwachstum, „Region, Region, Region“ anstelle von „Lage,Lage, Lage“) Mangel an Wohnungen mit höherwertiger Qualität in Schrumpfungsregionen (Potenzial fürQualitätsoffensiven und Nischenprodukte) keine nachhaltige Tendenz „zurück in die Stadt“, sondern Abhängigkeit von Zu- oderAbwanderungsregionen „Schwarmverhalten“ junger Erwachsener auf bestimmte Städte (nicht ausschließlich Metropolen) als Ergebnis des demografischen Wandels in den Regionen19

IFB-14559 – ForschungsberichtDie künftige Entwicklung des Immobilienmarktes wird vor diesem Hintergrund insbesondere in dennachfolgenden Aspekten gesehen: trotz des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs (vgl. Abb. 9) um etwa 3% bis 2030 wirdnach Angabe die Anzahl der Haushalte nicht geringer sein als heute (Haushalte sind einwichtigerer Indikator als Bevölkerungszahl) die Wohnungsnachfrage in Eigenheimen, EFH-ähnlichen Gebäuden und höherwertigenGebäuden wird trotz insgesamt geringer Zunahme der Wohnungnachfrage steigen die Wohnungsnachfrage in Geschosswohnungen, insbesondere in schlechteren Lagenund Qualitäten wird überproportional abnehmen, in Zuwanderungsregionen zunehmen neues Phänomen: Familienviertel (Quartiersentwicklung) es entwickelt sich ein neuer Markt für altengerechte Wohnungen, da die Generation 50 den quantitativ relevanten Nachfrager darstellt (Als Umzugspotenzial werden 800.000Haushalte angegeben, überwiegend mit gehobenem Einkommen).Abb. 9: Prognose der Wohnungsnachfrage in Deutschland bis 2030 [Quelle: /6/ Abb. 6]In der prognos-Studie /13/ zum Wohnungsmangel in Deutschland wurde der Wohnungsmarkt inBezug auf die Wohnsituation und mögliche Bau- oder Kaufpläne auf der Grundlage von Befragungen privater Investoren und Bauträgern bewertet. Dabei spielten insbesondere Finanzierungsund Förderkriterien (bei den privaten Investoren) und Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidung (bei den Bauträgern) eine Rolle.Ergebnis: Weniger als 50% der Bevölkerung in Deutschland lebt im eigenen Eigentum, davonetwa 60% in ländlichen Regionen. Fast jeder Fünfte Nichteigentümer möchte Wohneigentum an20

IFB-14559 – Forschungsberichtschaffen. Das entspricht gem. Mikrozensus ca. 2,5 Mio. Personen. Davon planen dies jedoch in innerhalb der nächsten 2-3 Jahre nur 4 % (etwa 500.000 Personen). Vor dem Hintergrund der Altersstruktur sind die Interessenten eher im Bereich der Personen 45 Jahre, Kernzielgruppe sindmit 78% jüngere Familien und Paare. Nur etwa 7% der Interessenten sind 45 Jahre und Ältere.Die Interessenten sind in allen sozialen Schichten (Einkommensgruppen) vertreten. Der Schwerpunkt der Nachfrage nach Eigentum befindet sich in (sub-)urbanen Räumen, weniger in ländlichgeprägten Regionen (65% Mittel-/Großstädte, 20% Kleinstädte, 15% Dörfer).Bei den 10 befragten Bauträgern waren 6 im Bereich Eigenheim-/Einfamilienhausbau tätig. Dievon ihnen genannte Priorisierung der Einflussfaktoren auf eine Bau- oder Kaufinvestition istin der Studie /13/ dargestellt: Priorität 1: Wirtschaftliche Entwicklung der Region Priorität 2: Demografische Entwicklung der Region Priorität 3: Vorhandene Infrastruktur Priorität 4: Mietniveau (Indikator für Standortattraktivität, Refinanzierungsperspektive) Priorität 5: Kapitalkosten / Finanzier

/10/ Wohnen im Alter Marktprozesse und wohnungs-politischer Handlungsbedarf Kuratorium Deutsche Altershilfe, Köln Herausgeber: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Berlin, Forschungen Heft 147 2011 /11/ Wohnwünsche im Alter Grafikrep